从“夯基垒台”到“积厚成势”——博远置业公司积极推进物业专业化、市场化进程

    截止今年9月，博远置业公司物业管理分公司所管辖14个小区相继完成业委会组建工作，标志着博远物业在市场化进程中又迈出了关键的一步。

    近年来，博远物业以专业化、市场化为目标，持续开展制度建设、队伍建设、硬件提升，并在社区主导下积极推进小区业委会组建工作，多措并举加快物业管理市场化步伐。

                                  夯基垒台  筑牢专业化管理“压舱石”

    制度建设有力度。管理是否专业化，制度建设是基础。近年来，物业管理分公司紧抓“贯标”与“考核”两个关键词，持续开展制度建设。一是制定出台《物业管理分公司服务标准化》体系文件，为专业化管理打牢基础；二是在在管小区全面推行网格化管理模式，楼宇管家全面负责网格内所有物业服务；三是建立分离移交小区物业快速反应机制，以监控中心、德立云物管APP、业主交流微信群、管家业主微信群，搭建智能化信息化数字化的服务机制；四是内部考核对标物业行业通行的业绩考核与薪酬激励体系，构建以工作业绩为导向、能力和态度以及服务对象评价为基准的量化考核体系。

    队伍建设有温度。2022年，是博远置业公司物业管理业务提质增效的关键年，面对市场化转型所面临的契约化经营新挑战，行业发展高科技、专业化不断升级的新考验。物业管理分公司以“刀刃向内”的自我变革精神，全面导入对标行业成熟管理机制，构建起以业务经营与客户管理、行政（党务）与考核、品质管控与对标培训的业务条线垂直管理的业务模式。同时，划小核算单位，以“品质观察行”为突破口，开展常态化品质巡查，深入查找物业服务工作中的问题和不足。为了更好的为物业转型发展提供软实力，物业分公司把持续提升服务品质作为2022年工作重点，以常态化培训为支撑，以万科武房大厦、丹江碧桂园等标杆物业项目的对标学习为突破，以“锤炼服务技能  提升服务品质”为主题的物业服务技能竞赛为推动，稳步提升员工的业务技能、服务标准以及行业法规的掌握和应用。

    硬件升级有精度。通过搭建数字信息化服务平台，推动智慧物业建设。一方面在物业服务硬件提升基础上升级原有的道闸系统，实施车牌自动识别出入，对外来车辆进行登记收费管理，有序规范小区车辆停放。另一方面推广物业服务软件德管家，APP率先在山水庭院小区推广，初步实现了业主报事、报修、物业通知和信息推送的线上沟通形式。同时成立“天眼”监控中心，其中部分摄像头更是采用夜间全彩镜头，提高监控等级的同时有效降低了人工成本。

                                   顺势而谋  开启服务品质提升“加速度”

    在博远置业公司2022年务虚会召开后，博远公司分管物业管理领导郭丹紧接着召集物业管理分公司班子成员，围绕贯彻落实博远置业公司“十四五”规划对物业管理的总体目标和推进实施“三供一业”分离移交小区市场化运营目标，聚焦主动适应市场化发展新格局，就深化改革、提升品质、创收增效、树立标杆等方面工作提出了2022年工作具体措施，开启服务品质提升“加速度”。

    之后，物业管理分公司在服务品质提升上主动作为，持续加大在丹物业管理市场化专业化推进力度。他们深知，提升服务品质首先要了解业主的共同诉求，而有效沟通是促进物业方与业主达成共识的必要基础。为此物业管理分公司积极探索有效的沟通模式，通过前期多次走访小区党支部、在小区开展民意调查、向社区反馈情况等各种沟通方式，成功在民泰和民康两个小区召开物业、社区、小区党支部、居民自治委员会“四方联席会”，并在车辆管理、小区物业服务管理上达成了初步共识。2021年碧水方圆小区新一届业委会成立以来，建立了小区党支部、业委会和物业公司三方联动机制，定期召开沟通协调会，在解决业主矛盾纠纷和监督物业日常工作中发挥了重要作用。物业管理分公司积极支持配合小区党支部和业委会工作，正视业委会的监督，体现出主动作为、自我革新的行动自觉。

    与此同时，订单式服务为开启服务精细化“加速度”提供重要抓手。根据小区业主数量、面积大小等具体情况，物业公司在坚持公正、合理、质价相符的物业收费原则前提下，以收定支，在智能门禁、公共照明、垃圾清运、小区保洁等方面推出订单式服务，由业委会或楼栋长下单，物业公司接单，以一级服务对应一级价格。

                                  积厚成势  步入市场化经营“新轨道”

    同市场接轨、与时代同频，是新时期国有物业管理企业的发展方向，物业管理分公司沿着这个方向，积极推进丹江居民小区业委会组建，积极探索盈亏平衡的市场化运行模式，加快步入市场化经营“新轨道”。

    步入市场化经营“新轨道”，成立业委会是前提。2022年以前，物业管理分公司在管27个小区仅有1个小区成立了业委会。业主方缺乏与物业管理公司对等的市场主体，不符合市场化运行要求，物业与业主之间缺乏沟通桥梁，无法及时准确地表达业主共同诉求。汉江集团公司和博远置业公司高度重视业委会组建工作，均将“在社区业委会筹备组的协助下，积极推进丹江居民小区业委会组建工作，维护业主权益。”列入2022年度“我为群众办实事”实践活动清单。经过不懈努力，在社区协助下，业委会组建工作取得重大进展。至8月底，共完成了14个小区的业委会组建工作，包括山水庭院和碧水方圆两个商住小区以及张家沟、民泰、民康、民欣北、民欣西、民欣南、康欣、小水电、滨江西、新星、安康和阳光12个分离移交小区，其中张家沟小区业委会正在和物业管理分公司商谈物业服务合同事宜。

    步入市场化经营“新轨道”，“分步走”式提价是实现盈亏平衡的可靠路径。考虑到小区大部分业主对物业费提价的接受程度，同时保证合同顺利签订，物业费提价采用分步走的方式。第一步，年初开始开展卫生费转物业费提价工作。第二步，是加强物业费收缴，因为它事关物业公司能否持续运营。物业管理分公司在市场化经营原则下，针对商住小区物业费收缴率不高的短板，2022年初启动历史形成物业费欠款的清欠工作。为此，抽点精干人员成立清欠工作小组，制定月度清欠考核指标计划并落实到人，以规范的法律手段对往年物业费开展专项清欠工作，2022年力争将物业分公司历史欠费总额下降20%。与此同时，物业管理分公司也认识到，创新物业公共资源利用途径是丰富小区物业服务经营方式的有益探索。通过与社区党支部、业主自治委员会、业主委员会齐抓共建，积极尝试开展社区食堂和其他公共服务新业态，不断拓展和延伸物业服务，逐步形成新的经济增长点并回报广大业主，在稳步提升物业经营效益的同时，体现国有物业企业的社会担当。

    物业专业化、市场化进程虽然荆棘密布，但物业管理分公司将保持定力，直面困难，在社区和小区业委会的协助下持续发力，努力在市场化经营“新轨道”上驶出“新速度”。